Notícias

O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) alcançou, em 2025, um recorde de aproximadamente 2,9 milhões de investidores, consolidando os FIIs como um dos principais pilares do mercado de capitais do país, segundo dados do Report Anual de FIIs, compilado pela B3.

Conforme o levantamento, o crescimento da base de investidores foi acompanhado pela expansão do patrimônio consolidado do setor. O estoque total dos FIIs listados na B3 atingiu R$ 183 bilhões em 2025, ante R$ 167 bilhões registrados em 2024. Este fato reforça a relevância da classe de ativos no mercado financeiro brasileiro.

A oferta de produtos também apresentou crescimento expressivo. O número de FIIs listados na bolsa brasileira avançou de 156 fundos em 2017 para mais de 500 em 2025. Com isso, ampliou-se significativamente a diversidade de estratégias, segmentos imobiliários e perfis de risco disponíveis aos investidores.

Em resumo, os dados evidenciam ainda uma forte evolução ao longo dos últimos anos. Entre 2020 e 2025, o total de investidores avançou 141,67%, passando de 1,2 milhão para 2,9 milhões. No mesmo período, o volume financeiro médio negociado diariamente cresceu 47,66%, saindo de R$ 214 milhões para R$ 316 milhões.

Um olhar mais atento aos números

Apesar do crescimento acumulado expressivo, uma análise mais detalhada indica desaceleração no ritmo de expansão da base de investidores. Entre 2020 e 2021, o avanço foi de 25%, passando de 1,2 milhão para 1,5 milhão. Em 2022, o crescimento foi ainda mais intenso, de 33% em relação a 2021, alcançando 2 milhões de investidores, o maior salto do período analisado.

Nos anos seguintes, 2023 e 2024, o mercado seguiu em expansão, com altas de 25% e 12%, respectivamente. Já entre 2024 e 2025, o crescimento foi mais moderado, de 3,57%, com o número de investidores passando de 2,8 milhões para 2,9 milhões.

O volume negociado também apresentou oscilações relevantes. De 2020 para 2021, houve crescimento de 26,17%, com o volume médio diário passando de R$ 214 milhões para R$ 270 milhões. Em 2022, no entanto, foi registrada uma queda de 9,5%. Após um avanço de 6,53% em 2023 e de 35,25% em 2024, o volume recuou 10,48% entre 2024 e 2025, caindo de R$ 353 milhões para R$ 316 milhões.

Transformação estrutural do mercado

Segundo o estudo da B3, a redução do volume médio diário negociado entre 2024 e 2025 ocorre em meio a uma transformação estrutural do mercado de fundos imobiliários. Este ciclo de rápido crescimento foi impulsionado principalmente pela combinação de isenção fiscal, juros historicamente baixos e maior acesso aos produtos por meio das corretoras digitais.

No entanto, esse modelo teria atingido um ponto de maturidade. O mercado passaria, por uma fase inicial de consolidação, cujo é caracterizada por um ambiente mais exigente e competitivo, no qual a estrutura e a governança dos fundos ganham protagonismo.

Consolidação e escala

Segundo análise da Pátria Investimentos, fundos menores enfrentam desafios como custos fixos desproporcionais, baixa liquidez, dificuldade para novas emissões de cotas, risco concentrado e menor capacidade de diversificação. Isso ocorre uma vez que concentram poucos imóveis e inquilinos.

Por outro lado, fundos de maior porte conseguem acessar crédito mais barato, captar recursos com mais facilidade e adquirir ativos por meio de pagamento em cotas. Esse perfil os torna mais atrativos para investidores institucionais, inclusive estrangeiros. A tendência, segundo a Pátria, é de um movimento gradual de consolidação. Esse movimento deve incluir a incorporação de fundos menores por grandes plataformas, em processo semelhante ao observado no mercado de REITs (Real Estate Investment Trusts) dos Estados Unidos.

Evolução histórica

Criados em 1993, os FIIs ganharam impulso decisivamente a partir da segunda metade da década de 2010. Nesse período, deixaram de ser um produto restrito à geração de renda passiva para se tornarem um investimento de massa. Em 2015, o mercado contava com menos de 100 mil cotistas, o equivalente a apenas 3,45% do volume atual.

Por isso, após o ciclo de crescimento impulsionado por juros estruturalmente mais baixos e benefícios fiscais, a indústria entra agora em uma nova fase. Nesta fase, escala, eficiência e governança passam a ser fatores centrais para a sustentabilidade dos fundos.

“Os FIIs oferecem uma alternativa prática e eficiente ao investimento direto em imóveis. Eles exigem baixo capital inicial, garantem liquidez em diversos veículos e proporcionam diversificação instantânea”, afirma a XP Asset em análise incluída no estudo da B3. Segundo a gestora, a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais e a possibilidade de participação em empreendimentos de grande porte também figuram entre os principais atrativos.

Análise do mercado

Para Lucas Reis, sócio de real estate da Portofino Multi Family Office, o mercado de FIIs chegou a um “ponto de inflexão” em 2025. “Fortemente dependente do investidor individual, o mercado tem como fator decisivo o grau de concentração próximo de 70% da pessoa física no IFix [índice dos FIIs na B3]”, afirma.

A expectativa de queda da taxa Selic, atualmente em 15%, tende a favorecer o retorno desse fluxo. “À medida que os juros recuam, automaticamente, você vai vendo uma migração das pessoas físicas, que estavam olhando muito LCI, LCA e outros papéis, resultado de um movimento de venda muito intenso feito pelos bancos”, explica Leonardo Bersot, sócio da Portofino Multi Family Office.

Segundo Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas de FIIs do Itaú BBA, os fundos imobiliários acumulam valorização de 17,5% no ano. Este valor considera o fechamento de novembro. O desempenho é avaliado como positivo diante do atual cenário macroeconômico restritivo.

Fonte: https://www.papoimobiliario.com/fundos-imobiliarios-atingem-recorde-em-2025-com-29-milhoes-de-investidores/